Medical Properties Trust: ¿mi pequeño gran error?

PhDividends

25 de noviembre de 2023

Buenos días inversores,

Inauguro la sección de Reflexiones de este rincón comentando un error de inversión que cometí al principio de mi carrera como inversor: comprar acciones de Medical Properties Trust sin saber lo que estaba comprando. Vamos a remontarnos a lo que vio este inversor novato cuando se topó con esta empresa.

Abril de 2023. Un servidor lleva la extensa trayectoria de 1 mes invirtiendo en acciones a nivel particular. Por aquel entonces ya había comprado mis primeras acciones de BBVA y 3M. ¿Había mirado en profundidad estas 2 empresas? El inversor de aquel entonces te habría dicho que sí, que estaba seguro de que no podía equivocarse con esas dos elecciones. Acababa de descubrir que existían los REITs, empresas que se dedicaban a la compra y construcción de bienes inmuebles para su arrendamiento. Pensé: esto es como la inversión inmobiliaria pero sin tener que preocuparme del inquilino, ¡menuda maravilla! (infeliz de mí).

Ojeando Twitter de repente me encuentro con un tuit mencionando una empresa que llevaba una “buena caída” desde máximos históricos. Concretamente se encontraba en unos 9$/acción desde los 20 que llegó a alcanzar en enero de 2022 (flecha azul). ¿De qué empresa hablo? De Medical Properties Trust.

Medical Properties Trust es un Real Estate Investment Trust (REIT) que cotiza en la bolsa de Nueva York (NYSE:MPW) con una capitalización bursátil de unos 2.500M $. La empresa se dedica a la inversión, propiedad y arrendamiento a largo plazo de inmuebles sanitarios de tipo hospitales, clínicas, centros de rehabilitación y centros de atención primaria. Sus más de 400 propiedades se distribuyen por Estados Unidos y Europa principalmente, con alguna instalación adicional en América del Sur, como en Colombia.

El modelo de negocio fue lo primero que me llamó la atención: una empresa que se dedica a alquilar locales a otras empresas que basan su modelo de negocio en la salud, un sector defensivo. Siempre va a existir gente enferma con necesidades médicas, es inherente a nuestra biología. Los avances científicos cada vez nos permiten vivir más tiempo y en mejores condiciones, y lo que antes nos mataba ahora se vuelve una enfermedad crónica. Además esta empresa no opera los hospitales, los alquila, por lo que si sus clientes no pueden pagar por las instalaciones siempre podrían buscarse nuevos clientes. Hasta aquí me parece estupendo, por lo que me pongo a “hacer análisis fundamental”. ¿Qué cosas veo que hacen que empiece a salivar?

1. Precio de ~ 8 $/acción, en mínimos históricos.
2. PER de 6 veces beneficios, ridículamente bajo.
3. Un dividendo trimestral de 0,29 $/acción, dando una rentabilidad por dividendo superior al 12%.

¡Una auténtica ganga! ¿Por qué iba a preocuparme que llevara esa gran caída en la cotización en tan poco tiempo? Me repetía a mí mismo que el mercado es ineficiente y todos los REITs están bajando, seguro que luego rebotaba y estaría orgulloso de haber sabido entrar a tiempo. Bendita aquella neurona que se encendió y me dijo que no entrara con demasiado dinero. Entro al broker, veo lo que me queda de efectivo en la cuenta, preparo la orden de compra (lo que equivaldría a un 5% de todo mi capital invertido por aquel entonces) , … y listo, desde ese momento soy accionista de MPW a 8,00$/acción (flecha verde). Lo anoto en el Excel para llevar el registro y me olvido.

Pasan unas pocas semanas y veo que la cotización se recupera y comienza a subir. Si es que soy un crack, cómo he sabido leer el mercado a largo plazo, ¿verdad? Pero pasan los meses y un día veo que la cotización cae, pasa otro y sigue cayendo, pasan las semanas y vuelve a caer hasta los 7 $/acción y entonces empiezo a replanteármelo, ¿de verdad fue una buena decisión donde meter mi dinero?¿Quizás debería haber mirado algo más sobre la empresa?

Infeliz de mí, que pensaba que con un análisis “tan profundo” podría haber hecho una buena elección. ¿Qué es lo que descubrí después cuando analicé la empresa de verdad?

• En los REITs no se usa el Beneficio por Acción (BPA) para calcular los beneficios reales, sino los Adjusted Funds from Operations (AFFO); y el PER se calcula usando este AFFO en vez del BPA. Igual así habría visto que la empresa estaba cotizando a múltiplos mucho más exigentes de los que parecían inicialmente al mirar el PER.
• Su deuda total asciende a 10.000 M $, lo que supone más de 10x los Adjusted Funds from Operations, muy complicado de manejar. Además, 10% de la deuda es a tipo variable y el calendario de la deuda es pésimo, para 2026 les vence un  50% de toda la deuda total contraída. Muy probablemente tendrán que buscar refinanciar parte de esa deuda y a unos tipos de interés mucho más altos que a los que han estado acostumbrados estos últimos años.
• Por si fuera poco, echando un vistazo a sus clientes vi que están muy poco diversificados. Su cliente mayoritario es Steward Health Care, que aportaba hasta un 26% de las rentas a término de 2022. Los otros dos siguientes clientes aportan otro gran porcentaje, lo que nos lleva a que entre sus 3 principales clientes aportan un 50% de las rentas totales de Medical Properties. Para más inri, Steward Health Care se encuentra en graves problemas de solvencia y no está pudiendo hacer frente a los pagos a Medical Properties, más bien este le está teniendo que facilitar una línea de crédito. Menos mal que pensaba que no tenía que preocuparme por los inquilinos al invertir en REITs, a diferencia de alquilar pisos…

Como resultado, me encontré con un REIT con una deuda desorbitada y mal espaciada en el tiempo, poco diversificado en clientes y con una bajada de ingresos. Además, dada la grave caída en la cotización de la acción no es razonable ampliar capital y emitir nuevas acciones para recabar fondos, la dilución de las acciones sería excesiva. Podría entrar en muchos más detalles sobre la estructura del balance o la cuenta de resultados, pero los puntos ya comentados deberían hacernos saltar las alarmas para o bien descartar la empresa o, como poco, mirarla con sumo cuidado. Y como yo no soy un experto, debería haber elegido la primera opción.

Para tratar de mantenerse a flote, Medical Properties se está dedicando a vender parte de sus activos y de momento han reducido su dividendo un 50%, hasta los 0,15 trimestrales $/acción. Con la caída que ha seguido teniendo la cotización, ahora la rentabilidad por dividendo vuelve a ser del 14,5%, pero veremos si no terminan por recortarlo más o eliminarlo, que sería lo más sensato.

¿Y ahora qué?

Lo primero es reconocer el error: Me equivoqué con esta empresa. Con la información de la que ahora dispongo seguramente no habría entrado en este REIT, ya que no veo en él una solidez que me permita dormir bien por las noches y no estar pendiente de la cotización cada dos por tres.

No intentes coger un cuchillo cayendo, o correrás el riesgo de cortarte.

Alguien por twitter

Me equivoqué también en el punto de entrada. De la misma forma que si intentas atrapar un cuchillo que cae corres el riesgo de cortarte, también es peligroso intentar comprar acciones que están perdiendo valor de forma abrupta. Lo que tendría que haber hecho en caso de que me hubiera gustado realmente la empresa es haberla mantenido bajo el radar y esperar a que hubiera una corrección o un cambio de tendencia en los fundamentales. También tendría que haber hecho bien las cuentas y haber sido más realista con un precio justo para la compañía.

¿Ha sido un gran error? La respuesta es: depende. La cantidad que invertí fue realmente pequeña, por lo que no arriesgué mucho capital. Sin embargo, las pérdidas acumuladas que llevo en esta empresa desde que la compré ascienden a un 36% y sólo para recuperar pérdidas la acción tendría que subir casi un 100% desde los 4,60 $/acción en los que se encuentra ahora. Visto así, sí que es una gran pérdida de valor y una pésima decisión. Por otro lado, si me fijara únicamente en el dividendo la relación riesgo/beneficio habría sido elevada, y actualmente sigue dando una buena rentabilidad por dividendo, pero con un futuro muy nublado por delante. En definitiva, pequeña pérdida en cuanto a capital invertido, pero una muy mala elección de empresa y de momento para entrar.

¿Debería venderlas y asumir las pérdidas?

Tengo sentimientos enfrentados. No es que no me guste el modelo de negocio de la empresa, al contrario. Sigo pensando que el gasto en temas relacionados con la salud irá siempre a más, y la empresa continúa ofreciendo un dividendo, que es por lo que la elegí inicialmente. Sin embargo, ahora veo que tiene unos fundamentales poco sanos y el entorno económico en el que nos encontramos no acompaña. A largo plazo quizás consiga recuperarse y convertirse en una buena empresa con más salud financiera y mejores clientes, o acabe deteriorándose y entrando en quiebra. No conozco el futuro y mis conocimientos no me permiten prever qué creo que pasará con esta empresa. De momento, la acción se quedará en mi cartera como un recuerdo de lo que no quiero ser con mis inversiones: impaciente, avaricioso, poco crítico… y especulador.

Hasta aquí la primera reflexión de mi rincón inversor. Espero que os haya entretenido la lectura y no hayáis sido tan incautos como yo de caer en esta acción sin haber hecho antes los deberes. Y a vosotros, ¿os ha pasado algo similar con alguna otra empresa? Os leo en comentarios 👀.

Nos vemos por el blog!